解讀人：黨組書記、局長 宋憲春
一、《辦法》出臺的背景
國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易是貫徹黨的十九大精神，利用市場手段優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用率，推進土地供給側結構性改革和促進經(jīng)濟高質量發(fā)展的重要手段。2019年7月份，國務院辦公廳出臺了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），要求著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為完善社會主義市場經(jīng)濟體制、推動經(jīng)濟高質量發(fā)展提供用地保障。2019年12月份，山東省政府辦公廳依據(jù)《指導意見》出臺了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號），要求各市、縣（市、區(qū)）要結合實際細化具體措施，同時清理與國辦發(fā)〔2019〕34號文件不一致、相抵觸的相關政策規(guī)定，按照優(yōu)質、高效、便捷的要求，研究制定土地二級市場建設管理辦法和交易制度。為全面貫徹落實土地二級市場建設要求，盡快規(guī)范完善我市的土地二級市場，借鑒外地先進經(jīng)驗，結合我市實際，出臺了《泰安市國有建設用地使用權二級市場交易管理辦法》。
二、《辦法》出臺的依據(jù)
《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），《山東省政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）。
三、《辦法》出臺的目的
建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。利用市場手段優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用率，推進土地供給側結構性改革和促進經(jīng)濟高質量發(fā)展。
四、《辦法》出臺后的意義
《辦法》出臺后，將有效解決我市土地二級市場在運行發(fā)展中存在交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范、政府服務和監(jiān)管不完善等問題。
五、《辦法》的主要內容
《交易辦法》共二十七條,明確了國有建設用地使用權轉讓、出租和抵押的概念，土地二級市場交易遵循的原則、功能模式、交易方式、條件、程序，以及服務體系和四項交易制度等。
（一）國有建設用地使用權轉讓、出租和抵押的概念。
國有建設用地使用權轉讓是指建設用地使用權人將建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物等一并轉移的行為。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立 涉及的建設用地使用權轉移。
國有建設用地使用權出租是指建設用地使用權人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
國有建設用地使用權抵押是指建設用地使用權人以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物、在建建（構）筑物進行抵押的行為。在建建（構）筑物是指地表、地上及地下正在建造、尚未辦理所有權登記的房屋等建（構）筑物。
（二）土地二級市場功能。
土地二級市場包括線上市場和線下有形市場，兩個市場信息互聯(lián)互通，具備交易信息收集發(fā)布、合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管等功能。
（三）土地二級市場交易制度。
一是信息核驗制度。對擬交易的土地信息進行核驗比對，符合交易條件的，方可在交易平臺發(fā)布。確保交易平臺發(fā)布的土地交易信息真實、有效，防止虛假信息擾亂市場。
二是網(wǎng)上簽約和備案制度。土地二級市場交易平臺提供規(guī)范的交易合同文本，并可進行網(wǎng)上簽約和備案，方便交易當事人進行簽約。
三是交易資金監(jiān)管制度。根據(jù)交易雙方的需求，由交易監(jiān)管部門對交易資金實行監(jiān)（托）管，待交易完成后，由交易監(jiān)管機構將交易資金劃轉到轉讓方賬戶，確保交易資金安全。
四是信用管理制度。對在交易活動中存在違法違規(guī)行為的，自然資源和規(guī)劃主管部門應及時采取交易管制措施，并納入用地誠信異常名錄，實施信用聯(lián)合懲戒。
（四）土地二級市場交易條件。
依據(jù)《土地管理法》《房地產管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，《交易辦法》中列出了八種禁止交易的情形，對存在禁止交易情形的土地，不得發(fā)布交易信息、不得進行交易簽約備案，對在交易期間發(fā)生禁止交易情形的，應當及時予以中止或終止。
六、《辦法》落實的具體措施
一是明確平臺建設主體。線上市場由市自然資源和規(guī)劃局搭建覆蓋全市的線上交易服務平臺。線下有形市場，由市、各縣（市）自然資源和規(guī)劃部門按照交易、登記一體化建設原則，在市、各縣（市、區(qū)）行政審批服務中心，分別設立線下有形市場。
二是明確各職能部門協(xié)同配合。發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、稅務、金融等部門按照各自職責，配合做好相關工作。金融監(jiān)督管理部門依法推動金融不良土地資產進入土地二級市場，自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、工業(yè)和信息化部門依法將低效用地、閑置用地納入土地二級市場，加快盤活利用。
七、政策文件工作要求
《辦法》適用于本市行政區(qū)域內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等土地二級市場相關交易及管理。法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
2021年1月19日
相關文件：泰政辦發(fā)〔2020〕12號 泰安市人民政府辦公室關于印發(fā)泰安市國有建設用地使用權二級市場交易管理辦法的通知